Il tapis roulant dell'edilizia abitativa

In un contesto di carenza di nuove abitazioni, la California liberalizza le sue regole di zonizzazione, anche se aggiunge altre restrizioni alla costruzione.

Gli ultimi anni hanno assistito a una trasformazione nella politica della California. Nel tentativo di essere visti come leader nella politica abitativa, i legislatori statali hanno compiuto grandi passi per strappare il controllo della regolamentazione sull’uso del territorio ai governi locali. Hanno dato ai proprietari di case della California il diritto di aggiungere due unità abitative accessorie (ADU) - case o appartamenti più piccoli sullo stesso lotto di una tradizionale casa unifamiliare - o di dividere il loro lotto e costruire duplex. A partire da luglio, le proprietà destinate esclusivamente a usi commerciali o di parcheggio saranno aperte allo sviluppo di condomini di quattro o cinque piani. Sono stati anticipati i requisiti locali di parcheggio minimo, liberando spazio per ulteriori opzioni abitative. I costruttori sono stati inoltre sollevati dagli standard soggettivi di zonizzazione, dalle condizioni discrezionali di approvazione che riducono la densità dei progetti e dai cambiamenti inaspettati nelle regole locali. I costruttori che accettano di accantonare alcune unità in un progetto come alloggi a prezzi accessibili vincolati – cioè, le unità devono rimanere accessibili per un certo periodo, in conformità con un accordo normativo – hanno diritto ai bonus di densità e alle esenzioni normative.

I legislatori della California hanno rinnovato una vecchia legge statale che impone ai governi locali di pianificare lo sviluppo della "giusta quota" di alloggi necessari in una regione. I piani abitativi a condivisione equa si stanno trasformando in contratti ambiziosi ed esecutivi tra le città e lo Stato. Le città senza un piano di condivisione equa conforme sono soggette a un "rimedio del costruttore" che consente agli sviluppatori di aggirare la zonizzazione locale e alcuni sviluppatori sono stati incoraggiati a utilizzarlo. Le città che non riescono a raggiungere i loro obiettivi di equa condivisione perdono l’autorità di applicare standard locali discrezionali ai progetti qualificanti.

Anche se queste riforme marciano sotto la bandiera dell’accessibilità economica degli alloggi, le parole e i fatti non coincidono del tutto. Mentre gli “stati rossi” del Sud hanno raggiunto una diffusa accessibilità economica consentendo la costruzione di un numero illimitato di case a buon mercato nelle vaste periferie, la California è favorevole alla costruzione, non all’esterno. Per molto tempo lo sviluppo di tali alloggi "di riempimento" è stato più costoso rispetto alle case a schiera realizzate con lo stampino. Considerato questo fatto, ci si aspetterebbe che i leader della California abbiano fatto tutto quanto in loro potere per ridurre il costo del riempimento. La realtà, tuttavia, è l’opposto. Quasi tutte le leggi immobiliari della California che pretendono di liberalizzare lo sviluppo di riempimento prevedono nuove restrizioni che aumentano il prezzo per la messa in linea delle unità. Questi includono mandati per utilizzare la manodopera sindacale o pagare i "salari prevalenti" (un termine artistico per i salari negoziati dai sindacati); accantonare una parte delle nuove unità come alloggi a prezzi accessibili in perdita di denaro; e di offrire a ogni inquilino sfollato a causa di un progetto di sviluppo il diritto di affittare una delle nuove unità a un prezzo che può permettersi. Lo Stato dà con una mano mentre con l’altra prende.

Nei mercati immobiliari non vincolati, il prezzo di equilibrio di una casa – il punto in cui domanda e offerta si incontrano – è solo leggermente superiore al costo di costruzione. Se la California continua a rimuovere le restrizioni urbanistiche aggiungendo allo stesso tempo nuove regole che aumentano le spese di costruzione, i prezzi delle case e degli affitti si stabilizzeranno, ma a livelli molto alti.

Nel 1979, la California promulgò la prima versione di quella che divenne nota come Legge sul Bonus sulla Densità. Se un promotore di un progetto con cinque o più unità accettasse di accantonare alcune di quelle unità come alloggi a prezzi accessibili vincolati, al promotore sarebbe consentito un modesto aumento della densità. Questa idea – allentare alcune restrizioni locali sull’uso del territorio, ma solo per gli sviluppatori che accettano di fornire vantaggi speciali in cambio – è diventata il modo californiano di fare la riforma sull’uso del territorio: dare, ma prendere.

Una nuova generazione di leggi sull’edilizia abitativa offre sollievo dalle revisioni costose e imprevedibili previste dal California Environmental Quality Act (CEQA) e dagli standard discrezionali locali, ma solo per gli sviluppatori che accettano standard lavorativi speciali. Per primo è arrivato il disegno di legge del Senato 35 (SB 35), che esonera i progetti qualificanti dalla revisione discrezionale ambientale e locale se il costruttore accetta di pagare i salari prevalenti e di accantonare almeno il 10% o il 50% delle unità per alloggi a basso reddito. (Il numero richiesto di unità a prezzi accessibili dipende da quanto bene si sta comportando la città rispetto al suo obiettivo di edilizia residenziale equa.)